Пазарът на недвижими имоти в България премина през години на силно търсене, бързо растящи цени и решения, които понякога се вземаха буквално за дни. През 2026 г. картината започва да се променя. Цените остават високи, но купувачът е по-внимателен, сравнява повече и все по-често задава въпроса не просто „Колко струва?“, а „Струва ли си?“. За това какво всъщност се случва с имотния пазар, има ли още потенциал София, защо малките градове и населените места около големите центрове започват да изглеждат все по-привлекателни и кога покупката на имот е инвестиция, разговаряме с брокера и експерт в областта на недвижимите имоти Весела Василева.

– Г-жо Василева, ако трябва с едно изречение да определите имотния пазар в България през 2026 г. – какво бихте казали?

– Бих казала, че това е пазар, който постепенно преминава от емоцията към разума. Дълго време основният страх на купувача беше: „Ако не купя сега, утре ще бъде по-скъпо“. Днес обаче все по-често разсъждава рационално и основния въпрос бива “защо точно този имот си заслужава парите“. И според мен това е здравословна промяна. Цените продължават да бъдат високи, но високата цена вече не е достатъчна сама по себе си, за да убеди купувача. Той гледа строителството, района, инфраструктурата, енергийната ефективност, паркирането, средата и потенциала един ден този имот да бъде продаден или отдаден лесно. Обръщам повече внимание по много актуална тема – енергийната ефективност и разходи за експлоатация при покупката на имот, тъй като Европейския съюз си постави цел до 2030 г. всички нови жилищни сгради да бъдат с нулеви емисии. Новите изисквания засягат и България и затова е важно купувача а бъде запознат с тези факти. Това му дава изключителни предимства при избора на имот. Първо – предимство при кредитирането на жилище в сграда със сертификат за енергийна ефективност с определен клас. На следващо място – драстично по-ниски разходи за поддръжка и енергия. И последно, но не по важност – по-висока пазарна цена на имота във времето напред .

– Означава ли това, че периодът, в който почти всеки имот намираше купувач, приключва?

– В известна степен – да. И това е една от най-важните промени. Пазарът започва много по-ясно да разделя качествените имоти от просто скъпите имоти. Добре позиционираното жилище с правилно разпределение и реалистична цена продължава да има пазар. Но когато собственикът определя стойността единствено според това „за колко продава съседът“, сделката може да се забави значително. Цената, на която един имот е обявен, и цената, която пазарът е готов да плати за него, са две различни неща. Именно тук професионалната оценка става все по-важна.

– София продължава ли да бъде безспорният център на имотния пазар?

– Като обем, икономическа активност и ликвидност – безспорно София остава най-силният пазар. Тук са концентрирани работни места, университети, бизнес, услуги и огромна част от инвестиционното търсене. Но вече не бих казала, че София е автоматично най-доброто решение за всеки купувач. При определени райони и имоти цените достигнаха нива, при които човек трябва много внимателно да изчисли какво действително получава срещу парите си. Ако купува инвестиционно жилище, трябва да сметне реалния наем, разходите, периодите без наемател и бъдещата ликвидност, а не просто да разчита, че „имотите винаги поскъпват“, защото в контекста на историята такъв икономически модел „ само нагоре“ няма.

– А как изглежда другата България – малките градове и населени места?

– Там картината е много интересна, защото всъщност няма един общ „пазар на малките градове“. Има малки населени места с икономика, предприятия, добра пътна връзка, туризъм или близост до голям град, в които качествените имоти са ограничени и търсенето е устойчиво. Има и места, в които ниската цена прикрива сериозен проблем – трудно намираш купувач, ако след пет години решиш да продаваш. Затова аз винаги казвам: евтиният имот не непременно е изгоден имот. Едно жилище за 100 000 евро може да бъде по-лоша инвестиция от жилище за 200 000 евро, ако първото няма пазар, няма наематели и няма перспектива, а второто може лесно да бъде продадено или отдадено.

– Но наблюдавате ли промяна в отношението към живота извън София?

– Определено. След пандемията започна процес, който продължава да се развива – хората преосмислиха колко пространство им е необходимо и колко време са готови да прекарват в трафик. Когато можеш да работиш частично дистанционно, една къща с двор на разумно разстояние от големия град започва да изглежда различно. И тук идва голямата промяна: разстоянието вече не се измерва само в километри, а във време. Населено място на 40-80 километра от София с добра пътна връзка понякога може да бъде по-удобно от квартал в самата столица, от който в час пик се придвижваш повече от час.

– Тогава възможно ли е малките градове постепенно да се превърнат в конкуренция на столицата?

– Не бих използвала думата „конкуренция“. По-скоро те започват да предлагат алтернатива. София ще продължи да привлича хора и капитал. Но за семейство с две деца например въпросът може да бъде съвсем различен: малък апартамент в столицата или по-голямо жилище, дори къща, в по-малък град с училище, детска градина, спокойствие и добра връзка със София? Преди десет години за много хора отговорът беше автоматичен. Днес вече не е. И точно това ще създава възможности за добре развиващите се малки населени места.

– Кои имоти според Вас ще запазват най-добре стойността си през следващите години?

– Тези, зад които стои реално качество. Добра локация, функционално разпределение, качествено строителство, ниски разходи за поддръжка, възможност за паркиране и нормална среда около сградата. Все повече значение ще има и самият квартал – има ли зелени пространства, училище, детска градина, магазини, медицинска помощ, транспорт. Хората постепенно разбират, че не купуват квадратни метри. Купуват ежедневието си за следващите 10 или 20 години.

– Ново или старо строителство – вечният въпрос?

– Няма универсален отговор. Има прекрасно старо строителство на отлични локации и ново строителство, което не оправдава цената си. Както има и много качествени нови проекти. Грешката е да се купува само по етикета „ново“. Купувачът трябва да проучи внимателно инвеститора, изпълнението, общите части, реалната използваема площ, изложението, бъдещата среда около сградата и цялостната инфраструктура. Понякога красивата визуализация продава мечта, но брокерът трябва да помогне на клиента да види как ще изглежда тази мечта след пет години.

– Има ли риск от имотен балон в България?

– Аз бих била много внимателна с думата „балон“. Да, имаме сериозен ръст на цените през последните години и той не бива да бъде подценяван. Но пазарът трябва да се разглежда заедно с доходите, кредитирането, спестяванията, строителството и демографските процеси. По-важното за обикновения човек не е да познае дали цените след шест месеца ще бъдат с 3% нагоре или надолу. По-важното е да не купи имот, който финансово не може да си позволи. Най-опасната покупка е тази, при която семейството изчерпва всички спестявания и поема максимално възможния кредит с убеждението, че утре непременно ще печели повече.

– БНБ вече поставя конкретни ограничения при жилищното кредитиране. Това променя ли пазара?

– Да, и според мен въвежда полезна дисциплина. Когато говорим за покупка с ипотека, трябва да мислим не само дали банката ще отпусне кредита, а дали човекът ще може спокойно да го обслужва при различни житейски ситуации. Домът трябва да носи сигурност, а не постоянен страх от следващата вноска. Затова съветвам клиентите си никога да не купуват на абсолютния предел на финансовите си възможности.

– Каква е най-голямата грешка на купувачите днес?

– Да се влюбят в имота преди да са проверили фактите. Харесват гледката, кухнята или терасата и започват да търсят аргументи защо трябва да го купят. Професионалният подход е обратният – първо документите, цената, районът, състоянието, бъдещите разходи и ликвидността, а след това емоцията. Защото един дом трябва да ви харесва, но една покупка за стотици хиляди не бива да се прави единствено със сърцето. Мой любим израз за „охлаждане на емоциите“ от години е „ Купуваме жилище, а не баничка“ и това налага да се подходи изключително внимателно. При необходимост, както и особености задължително да се търси експертиза на доказани професионалисти. Неоспорим факт е , че има хора , които през целия си живот успяват да закупят имот веднъж и това налага прецизност, а за нас – хората, които се занимават професионално с имоти – да не спираме да надграждаме себе си и знанията си.

– А коя е най-честата грешка на продавачите?

– Да определят цената според собствената си емоционална връзка с имота. За собственика това може да е домът, в който са израснали децата му и в който има безценни спомени. Купувачът обаче вижда квадратура, състояние, етаж, изложение, район и необходимия ремонт. Работата на добрия брокер понякога е да проведе точно този труден разговор и да преведе емоционалната стойност на езика на реалния пазар.

– И все пак – ако днес човек разполага със средства, да купува ли имот или да чака?

– Ако е намерил правилния имот, има финансова стабилност и покупката има логика за неговия живот – не бих го съветвала да се опитва да улови „идеалния момент“. Такъв момент разбираме, че е бил идеален обикновено години по-късно. Но също толкова погрешно е да се купува просто защото „парите трябва да бъдат вложени някъде“. Имотът е добра инвестиция само когато зад покупката има добра сметка.

– Как според Вас ще изглежда българският имотен пазар след пет години?

– Мисля, че ще бъде много по-разделен според качеството. Няма да бъде достатъчно един имот просто да се намира в София, за да бъде автоматично добра инвестиция. И няма да бъде достатъчно друг да е евтин, защото е в малък град. Ще печелят местата, които дават качество на живот – инфраструктура, сигурност, услуги, природа, работни места и добра свързаност. И вярвам, че точно тук някои от по-малките български градове имат голям шанс. Бих дала за пример моя роден град Правец. От години наблюдавам пазара на имоти и там търсенето отдавна изпревари предлагането. Градът се превърна в класически пример на „сателитно селище“ от висок клас, защото Правец предлага градска среда на европейско ниво – започвайки от поддържана чистота и пътна мрежа, канализация, газификация, както и училища, детски градини и престижни гимназии, та стигайки до луксозния голф комплекс.

– Значи следващата голяма дума на имотния пазар няма да бъде „цена“?

– Според мен ще бъде „стойност“. Доскоро всички питаха колко струва квадратният метър. Все повече хора ще питат: „Какво получавам срещу тези пари?“. И това е много по-важният въпрос. Защото квадратният метър има цена. Но домът има стойност само когато отговаря на живота, който човек иска да живее.

Източник: sibilakuseva.com